Le dispositif Relance Logement, également appelé « dispositif Jeanbrun » ou « statut fiscal du bailleur privé », constitue l’une des principales nouveautés de la loi de finances pour 2026. Contrairement à certaines présentations, il ne s’agit pas d’une loi autonome promulguée en 2025, mais d’un avantage fiscal instauré par l’article 47 de la loi du 19 février 2026.
Son objectif est d’encourager les particuliers à investir dans des logements destinés à la location longue durée, notamment après la fin du dispositif Pinel pour les nouvelles opérations.
En quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif permet à un propriétaire de déduire chaque année une partie de la valeur de son investissement de ses revenus fonciers. Il s’agit donc d’un mécanisme d’amortissement et non d’une réduction d’impôt directement calculée sur le prix d’achat.
La déduction vient diminuer le revenu foncier imposable. Son effet réel dépend donc de la situation fiscale du propriétaire, du montant de ses loyers, de ses charges et de son taux d’imposition.
Le dispositif est ouvert aux particuliers sans condition de ressources. En revanche, le logement doit respecter des plafonds de loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les seuils correspondant au niveau de location choisi.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif Jeanbrun concerne les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif.
Il peut s’appliquer :
- aux logements neufs ;
- aux logements acquis en état futur d’achèvement ;
- aux logements que le contribuable fait construire ;
- aux logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde ;
- aux logements anciens pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.
Une maison individuelle achetée isolément n’entre donc pas, en principe, dans le champ initial du dispositif.
Les acquisitions éligibles doivent être réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Quelles sont les conditions de location ?
Pour bénéficier de l’amortissement, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans.
Le bien doit être :
- loué vide, et non meublé ;
- utilisé comme résidence principale du locataire ;
- loué de manière effective et continue ;
- proposé dans le respect des plafonds de loyer ;
- occupé par un locataire respectant les plafonds de ressources.
La location doit commencer dans les douze mois suivant l’achèvement du logement, la fin des travaux ou son acquisition lorsque celle-ci intervient plus tard.
Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Quel amortissement pour un logement neuf ?
Pour un logement neuf, le taux annuel d’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué :
Location intermédiaire
Le taux d’amortissement est fixé à 3,5 % par an.
Location sociale
Le taux est majoré d’un point et atteint 4,5 % par an.
Location très sociale
Le taux est majoré de deux points et atteint 5,5 % par an.
L’amortissement ne s’applique pas à la totalité du prix payé. La valeur du terrain est exclue et estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition hors frais.
Quel amortissement dans l’ancien avec travaux ?
Pour un logement ancien éligible, le taux de base est fixé à 3 % par an dans le cadre d’une location intermédiaire.
Il atteint :
- 3,5 % pour une location sociale ;
- 4 % pour une location très sociale.
Le prix d’acquisition hors frais peut être majoré du montant des travaux éligibles. Comme dans le neuf, la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 %, ne peut pas être amortie.
Quel est le plafond annuel de déduction ?
La somme des amortissements déduits est normalement plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer fiscal.
Ce plafond peut être porté :
- à 10 000 euros lorsque certaines conditions liées à la location sociale sont remplies ;
- à 12 000 euros pour la location très sociale.
Ces montants correspondent à une déduction du revenu foncier et non à une économie d’impôt garantie du même montant.
Le dispositif Jeanbrun simplifie-t-il les obligations du bailleur ?
Le dispositif ne supprime pas les obligations habituelles du propriétaire. Le bailleur doit toujours fournir un logement décent, respecter les règles relatives au diagnostic de performance énergétique, établir un bail conforme, justifier les charges et assurer les réparations qui lui incombent.
Il ne prévoit pas non plus, dans sa version actuellement en vigueur, de plateforme administrative dédiée, de nouveau contrat de location simplifié ou de procédure particulière de médiation.
L’expression « statut du bailleur privé » désigne donc principalement un nouveau cadre fiscal destiné à soutenir la location nue de longue durée.
Quels sont les points de vigilance ?
L’option pour l’amortissement est irrévocable pour le logement concerné. Le propriétaire doit également conserver le bien et respecter son engagement de location pendant au moins neuf ans.
En cas de vente anticipée ou de non-respect des conditions, les amortissements précédemment déduits peuvent être réintégrés dans le revenu imposable, sauf dans certaines situations particulières comme le décès, le licenciement ou l’invalidité.
Avant d’investir, il est donc recommandé d’étudier la rentabilité réelle du projet en intégrant le prix d’achat, les travaux, les plafonds de loyer, la fiscalité, les charges de copropriété, le financement et la durée de détention envisagée. Pour confronter ces critères à la réalité du marché local et sécuriser un projet immobilier à Nice, il peut être pertinent de solliciter l’expertise de Gairaut Immobilier spécialiste du secteur.
Un dispositif encore susceptible d’évoluer
Plusieurs propositions visant à élargir ou à assouplir le statut fiscal du bailleur privé ont été examinées en 2026, notamment pour rendre les investissements dans l’ancien plus accessibles. Au 15 juillet 2026, certaines de ces modifications restent toutefois inscrites dans des textes en cours de discussion.
Pour sécuriser un investissement, il convient donc de distinguer les règles déjà entrées en vigueur des mesures simplement annoncées ou adoptées provisoirement par une seule assemblée.
Le dispositif Jeanbrun peut représenter une nouvelle opportunité pour les investisseurs souhaitant louer un logement vide sur le long terme. Son intérêt doit néanmoins être évalué au cas par cas avec un professionnel de l’immobilier, un notaire ou un conseiller fiscal.